Инвестирование в недвижимость - Real estate investing

Эта статья поднимает множество проблем. Пожалуйста помоги Улучши это или обсудите эти вопросы на страница обсуждения. (Узнайте, как и когда удалить эти сообщения-шаблоны) Примеры и перспективы в этой статье может не представлять мировое мнение предмета. Ты можешь улучшить эту статью, обсудите вопрос на страница обсуждения, или же создать новую статью, в зависимости от обстоятельств. (Март 2015 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) Эта статья нужны дополнительные цитаты для проверка. Пожалуйста помоги улучшить эту статью к добавление цитат в надежные источники. Материал, не полученный от источника, может быть оспорен и удален. Найдите источники: «Инвестирование в недвижимость»  – Новости  · газеты  · книги  · ученый  · JSTOR (Июнь 2009 г.) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения) (Узнайте, как и когда удалить этот шаблон сообщения)

Инвестирование в недвижимость включает покупку, владение, управление, аренду и / или продажу недвижимость за выгода. Улучшение недвижимого имущества в составе недвижимого имущества вложение Стратегия обычно считается одной из специализаций инвестирования в недвижимость, называемой развитие недвижимости. Недвижимость - это актив форма с ограниченным ликвидность по сравнению с другими инвестициями, это также капитал интенсивный (хотя капитал можно получить за счет ипотека использовать ) и очень денежный поток зависимый. Если эти факторы недостаточно хорошо понимаются и не учитываются инвестором, недвижимость становится рискованно инвестиции.

Источники и приобретение инвестиционной собственности

Недвижимость рынки в большинстве стран не так организованы или эффективный как рынки для других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты собственности уникальны сами по себе и не взаимозаменяемы, что представляет собой серьезную проблему для инвестора, стремящегося оценить цены и инвестиционные возможности. По этой причине поиск недвижимости, в которую можно инвестировать, может потребовать значительных усилий, а конкуренция между инвесторами за покупку отдельных объектов недвижимости может сильно варьироваться в зависимости от информации о доступности. Информационная асимметрия обычное дело на рынках недвижимости. Это увеличивает транзакционный риск, но также предоставляет много возможностей для инвесторов приобрести недвижимость по выгодной цене. Предприниматели в сфере недвижимости обычно используют различные оценка методы определения стоимости недвижимости перед покупкой.

Типичные источники инвестиционной недвижимости включают:

• Листинги на рынках (через сервис множественного листинга или же Обмен коммерческой информацией )
• Риелторы и брокеры по недвижимости
• Банки (например, банк недвижимость в собственности отделы РЭО и коротких продаж)
• Государственные учреждения (такие как Фанни Мэй, Freddie Mac и другие государственные учреждения)
• Общественные аукцион (потеря права выкупа продажи, имущество продажи и др.)
• Частные продажи (сделки продается собственником )
• Оптовые торговцы недвижимостью и инвесторы ("листать ")
• Через акции в листинге REIT

После того, как инвестиционная недвижимость была обнаружена, и предварительная Юридическая экспертиза (расследование и проверка состояния и статуса собственности), инвестор должен будет согласовать цену продажи и условия продажи с продавцом, а затем заключить договор купли-продажи. Большинство инвесторов нанимают агентов по недвижимости и недвижимости. поверенные для оказания помощи в процессе приобретения, поскольку он может быть довольно сложным, а неправильно выполненные транзакции могут стоить очень дорого. Во время приобретения недвижимости инвестор обычно делает официальное предложение о покупке, включая выплату «задатка» продавцу в начале переговоров, чтобы сохранить за инвестором право завершить сделку, если цена и условия могут быть удовлетворительно согласованы. Этот задаток может быть или не подлежать возврату и считается сигналом серьезности намерения инвестора совершить покупку. Условия предложения также обычно включают ряд непредвиденные обстоятельства которые позволяют инвестору провести комплексную проверку, осмотреть недвижимость и получить финансирование, среди прочего, до окончательной покупки. В течение периода непредвиденных обстоятельств инвестор обычно имеет право отменить предложение без штрафных санкций и получить возмещение задатка. По истечении срока действия непредвиденных обстоятельств отмена предложения обычно требует изъятия задатка и может повлечь за собой другие штрафы.

Активы в сфере недвижимости обычно очень дороги по сравнению с другими широко доступными инвестиционными инструментами (такими как акции или же облигации ). Лишь в редких случаях инвесторы в недвижимость выплачивают всю сумму покупной цены наличными. Обычно большая часть покупной цены финансируется с использованием какого-либо финансового инструмента или долг, например ипотечный заем обеспечен самим имуществом. Сумма покупной цены, финансируемая за счет долга, называется использовать. Сумма, финансируемая из собственного капитала инвестора за счет денежных средств или других переводов активов, называется беспристрастность. Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто именуемое «LTV» или ссуда для оценки для обычной ипотеки) - это математическая мера риска, который берет на себя инвестор, используя кредитное плечо для финансирования покупки недвижимости. Инвесторы обычно стремятся снизить свои требования к собственному капиталу и увеличить кредитное плечо, чтобы их прибыль на инвестиции (ROI) максимизируется. Кредиторы и другие финансовые учреждения обычно предъявляют минимальные требования к собственному капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят профинансировать, обычно порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, которым требуются низкие требования к собственному капиталу, могут изучить альтернативные схемы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавца, подчиненность продавца, источники прямых инвестиций и т. д.)

Если недвижимость требует значительного ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не будут предоставлять ссуду на недвижимость, и от инвестора может потребоваться заимствование у частного кредитора на короткий срок. промежуточный заем как заем в твердые деньги из Кредитор твердых денег. Ссуды под твердые деньги обычно представляют собой краткосрочные ссуды, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более рискованного характера ссуды. Займы в твердые деньги обычно намного ниже отношение кредита к стоимости чем обычная ипотека.

Некоторые инвестиционные организации в сфере недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды, имеют достаточно большие резервы капитала и инвестиционные стратегии, чтобы обеспечить 100% -ную долю в приобретаемой недвижимости. Это минимизирует риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную рентабельность инвестиций.

Используя покупку инвестиционной собственности, необходимые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начиная с момента покупки. Иногда это называют нести стоимость или «перенос» инвестиций. Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками, чтобы создавать достаточно положительные доход от собственности, чтобы по крайней мере компенсировать расходы на перенос.

С подписанием Закон о вакансиях В апреле 2012 года президент Обама ослабил приток инвестиций. Новый метод привлечения капитала в меньших суммах - это краудфандинг недвижимости которые могут объединить аккредитованных и / или неаккредитованных инвесторов в специальную структуру для получения всего или части акционерного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, вложившей средства в недвижимость в США путем краудфандинга.^[1][2]

Источники и управление денежными потоками

Типичная инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки инвестору четырьмя основными способами:

• Чистый операционный доход (NOI)
• налоговое убежище смещения
• беспристрастность построить
• прирост капитала

Чистый операционный доход, или NOI, - это сумма всех положительных денежных потоков от арендной платы и других источников обычного дохода, генерируемого недвижимостью, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие статьи такого характера (долг сервис не учитывается в NOI). Отношение NOI к цене покупки актива, выраженное в процентах, называется ставка капитализации, или ставка CAP, и является общепринятым показателем эффективности инвестиционной собственности.

Зачет налогового убежища происходят одним из трех способов: амортизация (которые иногда могут быть ускорены), налоговые льготы и переходящие убытки, которые уменьшают налоговые обязательства, начисляемые против доходов из других источников в течение периода 27,5 лет. Некоторые льготы по налоговому убежищу можно передавать другим лицам в зависимости от законов, регулирующих налоговую ответственность в юрисдикции, в которой находится недвижимость. Их можно продать другим за возврат наличных или другие преимущества.

Увеличение капитала - это увеличение коэффициента капитала инвестора как часть платежей по обслуживанию долга, выделяемых на начисление основной суммы долга с течением времени. Прирост капитала считается положительным денежным потоком от актива, в котором платеж по обслуживанию долга производится из дохода от собственности, а не из независимых источников дохода.

Прирост капитала - увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, выраженное в виде денежного потока при продаже недвижимости. Прирост капитала может быть очень непредсказуемым, если он не является частью стратегии развития и улучшения. Рассматривается покупка недвижимости, по которой большая часть прогнозируемых денежных потоков ожидается от прироста капитала (рост цен), а не из других источников. спекуляция а не инвестиции.

Управление рисками

Управление и оценка рисков - важная часть любой успешной стратегии инвестирования в недвижимость. Риски возникают по-разному на каждом этапе инвестиционного процесса. Ниже приводится таблица некоторых общих рисков и типичных стратегий снижения рисков, используемых инвесторами в недвижимость.

Инвестиционные стратегии

Выкупа инвестиций

Некоторые частные лица и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на покупке недвижимости, которая находится на определенной стадии потеря права выкупа. Если домовладелец не выполнил свои обязательства по ипотечному кредиту, то считается, что недвижимость подлежит выкупу. Формальные процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или внесудебными, что влияет на продолжительность периода, в течение которого имущество находится на этапе до обращения взыскания. После того, как начнутся формальные процессы обращения взыскания, эту недвижимость можно приобрести на открытой продаже, обычно называемой аукционом обращения взыскания или продажей шерифа. Если имущество не продается на открытом аукционе, право собственности возвращается кредитору.^[3] Недвижимость на этом этапе называется недвижимостью в собственности или REO.

После продажи собственности на аукционе по обращению взыскания или в качестве REO кредитор может сохранить выручку для погашения своей ипотеки и любых понесенных им судебных издержек за вычетом затрат на продажу и любых невыполненных налоговых обязательств.

Банк, лишающий права выкупа, или кредитное учреждение имеет право продолжать выполнять договоры аренды с арендаторами (если в собственности есть арендаторы) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость оставалась пустой, чтобы ее было легче продать.^[4]

Покупка, реабилитация, аренда и рефинансирование

Купить, реабилитировать, арендовать, рефинансировать (BRRR)^[5] стратегия инвестирования в недвижимость, используемая инвесторы в недвижимость у которых есть опыт ремонта или восстановления собственности, но которые хотят инвестировать в арендуемую недвижимость для стабильного денежного потока. Некоторые инвесторы добавляют дополнительную букву R, обозначающую «Повторить», как способ построения портфеля недвижимости.

Инвестор в недвижимость покупает инвестиционную недвижимость со заниженной стоимостью, потому что она нуждается в ремонте и / или косметическом обновлении. Затем инвестор обновляет недвижимость, включая необходимый структурный ремонт, чтобы привести дом в соответствие с текущим код. Он часто включает косметические обновления, такие как новая краска, пол, плитка, столешницы и кухонная техника. Затем инвестор находит арендатора и становится арендодателем, получающим арендную плату, обычно на ежемесячной основе.^[6] Затем недвижимость рефинансируется, как правило, в виде полностью амортизированной 30-летней ссуды.

Смотрите также

Рекомендации